전세 사기 예방 완전 정복 FAQ 50선

전세 사기 예방 과 전세보증금, 계약서, 사기, 소송까지 한 번에 보는 50문 50답에 대한 글을 작성합니다.

Q1. 전세보증금 못 받은 사례는 실제로 얼마나 있나요?

2024년 기준 수만 건의 피해가 발생했고, 대부분 깡통전세나 계약서 미확인에서 시작돼요.

Q2. 전세사기 유형 중 가장 흔한 건 뭔가요?

허위 임대인, 명의 도용, 시세보다 비싼 전세, 근저당 다수 설정 등 다양해요.

Q3. 전세보증보험, 안 들면 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요. 가입 시 보증기관이 대신 지급해줘요.

Q4. 전세권 설정은 왜 중요하죠?

전세권은 법적 권리를 갖게 해주는 장치로, 강제 경매 청구가 가능해져요.

Q5. 확정일자만 받으면 괜찮은 거 아니에요?

확정일자만으로는 우선순위 확보가 안 될 수 있어요. 전입신고와 함께 해야 해요.

Q6. 임대인이 연락 끊고 사라졌어요. 어떻게 해야 하나요?

내용증명 보내고 명도소송이나 보증금 반환청구 절차를 준비해야 해요.

Q7. 전세금 반환청구는 언제부터 가능하죠?

계약 종료일 이후 임대인이 반환하지 않으면 곧바로 가능해요.

Q8. 피해자 지원금은 누구나 신청할 수 있나요?

일정 소득 이하이거나 피해 확인서를 가진 경우 신청 가능해요.

Q9. 등기부등본에서 꼭 봐야 할 건 뭔가요?

소유권(갑구)과 근저당, 가압류 등 담보정보(을구)를 확인해야 해요.

Q10. 계약서 쓸 때 특약은 왜 중요하죠?

특약은 구두 약속보다 강력한 법적 효력을 지녀요. 특히 하자 보수나 보증금 반환 조건 등 명시 필수예요.

📌 전세사기 예방 핵심 가이드는 메인글에서 확인해 보세요.

Q11. 전세 계약 전에 꼭 확인할 문서는 뭐예요?

등기부등본, 건축물대장, 임대인의 신분증, 전세계약서 초안이에요.

Q12. 깡통전세는 어떻게 구별하나요?

전세가가 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 위험이 커요.

Q13. 보증금 반환받으려면 꼭 소송해야 하나요?

임대인이 자발적으로 반환하지 않으면, 반환청구 소송이 필요해요.

Q14. 확정일자만 있으면 우선순위가 보장되나요?

아니요. 전입신고도 함께 해야 확정일자 효력이 발생해요.

Q15. 임대인이 보증보험 가입을 거절하면 어떡하죠?

그 자체가 위험 신호예요. 계약을 재고해보는 것이 좋아요.

Q16. 중도 해지하고 나가고 싶어요. 가능할까요?

특약이나 임대인 동의가 없으면 위약금이 발생할 수 있어요.

Q17. 계약 당일 확인할 건 뭐가 있나요?

등기부등본 재확인, 임대인 실명, 입금 계좌 일치 여부 등을 봐야 해요.

Q18. 입주 전에 잔금 보내도 괜찮나요?

위험해요. 잔금 → 전입신고 → 입주 순서를 지켜야 해요.

Q19. 임대인이 집 하자 수리를 안 해줘요. 계약 취소 가능?

중대한 하자이고 사전에 알리지 않았다면, 계약 해지 가능성이 있어요.

Q20. 계약 특약 조항은 임의로 써도 되나요?

네. 임대인과 협의 후 어떤 문장이든 넣을 수 있어요. 다만 서면화가 중요해요.

📌 전체 흐름은 메인 가이드에서 확인해보세요.

👉 전세사기 예방 종합 안내

Q21. 계약서에 임대인 계좌가 없어요. 이체해도 될까요?

절대 안 돼요. 계약서와 동일한 명의자의 계좌로만 이체해야 안전해요.

Q22. 전입신고하면 무조건 보호받을 수 있나요?

전입신고와 확정일자 모두 있어야 ‘우선변제권’이 생겨요.

Q23. 공인중개사가 문제 있으면 어떻게 책임지나요?

등록된 중개사라면 손해배상책임이 있을 수 있어요. 협회에 민원 가능해요.

Q24. 보증보험 없이도 안전한 경우가 있나요?

매매가가 높고 등기부상 문제 없다면 가능하지만, 그래도 보험 가입이 가장 안전해요.

Q25. 임대인이 보증금 일부만 돌려주면 어떻게 하나요?

내용증명을 보내고 법적 대응 준비해야 해요. 조정도 가능하지만 권리 주장은 꼭 해야 해요.

Q26. 계약 당일에 등기부등본을 또 떼야 하나요?

네! 그날까지 변동 사항이 생겼을 수 있어요. 당일자 확인은 필수예요.

Q27. 계약 전 집 내부 하자도 체크해야 하나요?

물론이죠! 미리 사진 찍고 특약으로 반영하면 나중에 문제 줄일 수 있어요.

Q28. 등기부에 근저당 1건 있는데 괜찮을까요?

매매가 대비 보증금의 비율이 낮다면 괜찮을 수 있지만, 상황 따라 달라요.

Q29. 대리 계약은 어떻게 확인해야 하나요?

위임장, 소유자 동의, 실제 연락 가능 여부까지 체크해야 해요.

Q30. 입주 전 체크리스트엔 뭐가 들어가요?

하자 유무, 전기·가스, 수도 확인, 도어락 초기화, 쓰레기 배출 등 점검해야 해요.

📌 전체 가이드 링크: 전세사기 방지 메인글 보러가기

Q31. 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?

우선변제권이 사라져요. 보증금 보호를 받지 못할 수 있어요.

Q32. 확정일자 신청은 어디서 하나요?

주민센터에서 계약서 지참해 신청해요. 온라인 등기소에서도 가능해요.

Q33. 중개사가 보증보험 설명을 안 해줬어요. 문제인가요?

보증보험은 세입자가 선택하는 것이지만, 설명하지 않았다면 책임 소지가 있을 수 있어요.

Q34. 특약 조항은 어떤 내용이 좋을까요?

하자 보수 책임, 퇴거 조건, 반환 조건, 조정 방법 등이 유용해요.

Q35. 전세 사기 당했을 때 신고처는 어디인가요?

관할 경찰서 또는 지자체 전세사기 지원센터에 신고할 수 있어요.

Q36. 피해자 지원 제도는 뭐가 있나요?

이주비 대출, 임시거처 제공, 소송 지원 등 다양한 정책이 있어요.

Q37. 명도소송은 무엇인가요?

불법 점유한 사람을 퇴거시키기 위한 민사소송이에요.

Q38. 전세권 설정은 어떻게 하나요?

등기소에 가서 신청하며, 전세금을 법적으로 보호할 수 있어요.

Q39. 계약서 사본만 있으면 법적 효력이 있나요?

원본이 가장 좋지만, 사본과 임대인 확인이 되면 효력은 있어요. 다만 분쟁 시 어려움이 있을 수 있어요.

Q40. 등기부등본을 읽기 어려운데 쉽게 보는 법은?

‘갑구’는 소유권, ‘을구’는 채권 내용이에요. 근저당권, 가압류 여부 확인이 핵심이에요.

📌 전체 안내 보러가기: 전세사기 예방 메인 가이드

Q41. 임대인이 전화 연락이 안 돼요. 계약 유지되나요?

일시적인 문제일 수 있지만, 계속 연락이 안 되면 위험 신호로 봐야 해요. 내용증명 발송을 고려해 보세요.

Q42. 퇴거 전에 집을 원상복구해야 하나요?

계약에 따라 달라요. 기본적으로 입주 당시 상태로 돌려놓는 게 원칙이에요.

Q43. 계약 연장 시에도 등기부등본 다시 확인해야 하나요?

네. 새로운 담보나 권리 관계가 생겼을 수 있으니 재확인은 꼭 필요해요.

Q44. 전세보증보험 가입 조건은 뭔가요?

집값, 근저당 유무, 임대인 동의 등 여러 조건이 있어요. 보험사 사전 심사 필요해요.

Q45. 전입신고만 했는데 확정일자 깜빡했어요. 괜찮을까요?

보호에 제한이 있어요. 꼭 확정일자도 함께 받아야 우선변제권이 생겨요.

Q46. 월세 계약도 보증금 보호가 되나요?

전입신고 + 확정일자 있으면 월세도 보호돼요. 전세와 동일한 원리에요.

Q47. 전세계약서에 주소가 틀리면 어떻게 되나요?

심각한 문제예요. 정확한 주소로 수정한 뒤 서명 받아야 해요.

Q48. 임대인이 중간에 바뀌었어요. 계약은 유효한가요?

등기부상 소유자가 변경됐다면, 새 임대인과 확인하고 계약 승계가 필요한 상황이에요.

Q49. 계약서에 임대인의 인감이 없어도 되나요?

인감보다는 실명 확인과 서명이 중요해요. 그러나 중요한 계약이라면 인감 날인도 받아두는 게 좋아요.

Q50. 전세사기 피해 막으려면 가장 중요한 3가지는?

등기부등본 확인, 전입신고+확정일자, 보증보험 가입이에요.

👉 전세사기 예방 메인 가이드 전체 보기