전세보증금 사례, 못 받은 실제 케이스

전세보증금 피해는 남 얘기가 아니에요.

이 글에서는 실제 피해자들의 사례를 소개하며, 어떤 상황에서 보증금을 잃게 되었는지 구체적으로 보여드려요. 이 사례들을 통해 여러분도 스스로를 지키는 법을 알 수 있어요.

전세보증금 사례를 직접 보면, 머리로만 알던 위험이 현실로 느껴져요.

누군가는 임대인의 잠적으로, 또 누군가는 보증보험 미가입으로 보증금을 날렸어요.

실수 한 번이 평생 자산을 무너뜨릴 수 있다는 걸 보여주는 사례들이에요.

뉴스에 나오는 수많은 전세사기 소식. 남 얘기 같았던 그 일들이, 오늘은 내 이야기일 수도 있어요. 여기 소개하는 여섯 가지 사례는 단순한 이야기가 아니라, ‘내일 내가 겪을 수 있는’ 현실이에요.

30대 A씨는 신축 오피스텔에 전세로 입주했어요. 깔끔한 외관과 싼 전세금에 만족했지만, 계약 만료일에 임대인은 연락이 두절됐어요. 등기부등본을 보니, 대출이 전세금보다 1억 원 이상 많았죠.

A씨는 전입신고와 확정일자는 했지만, 전세권 설정은 하지 않았고 보증보험도 없었어요. 결국 후순위로 밀려 보증금은 한 푼도 받지 못했어요. 그 집은 경매로 넘어가고 말았죠.

문제는 처음부터 대출잔액이 과다했던 집이었다는 점이에요. 등기부등본만 꼼꼼히 봤어도 이런 상황은 피할 수 있었어요. 계약 전 확인이 얼마나 중요한지 보여주는 사례예요.

임대인의 대출 상황은 세입자와 직접적인 관련이 있어요. 그 집이 경매에 넘어가면 세입자의 보증금은 저당권자보다 후순위예요. 꼭 확인하고 전세권 설정까지 병행해야 해요.

이 사례는 ‘보증금보다 많은 대출’이라는 위험 신호를 무시했을 때 생기는 현실을 그대로 보여줘요. 계약 전 등기부등본 조회는 필수가 되어야 해요.

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40대 직장인 B씨는 부동산 중개인을 통해 전셋집을 구했어요. 계약서에 확정일자를 찍고 전입신고도 마쳤지만, 보증보험은 가입하지 않았죠.

몇 달 후 임대인이 세금을 체납하고 집은 공매에 넘어갔어요. 국세가 먼저 배당되면서, B씨는 보증금 대부분을 돌려받지 못했어요.

많은 세입자들이 확정일자만으로 충분하다고 착각하지만, 우선순위는 생각보다 복잡해요. 특히 세금은 세입자보다 앞서 배당받을 수 있어요.

전입신고와 확정일자는 임차인의 기본권리를 확보해 주지만, 경매나 공매 상황에서는 선순위 채권이 먼저예요. 보증보험이 이를 보완해 줄 수 있어요.

이 사건은 ‘확정일자만 믿는 것이 얼마나 위험한가’를 보여줘요. 제도에 대한 오해가 낳은 대표적 피해 사례죠.

C씨는 역세권 다세대주택에 전세로 입주했어요. 계약 당시 집값은 1억 5천만 원, 전세금은 1억 4천만 원이었죠. 깡통전세였던 셈이에요.

문제는 계약서였어요. 실제와 다른 가격으로 작성된 허위 계약서였고, 임대인은 이미 수차례 전세사기를 저질렀던 전과자였어요.

이 가짜 계약서를 근거로 대출을 받은 임대인은, 대출금으로도 갚을 여력이 없었고 그대로 잠적했어요. 결국 집은 헐값에 경매로 넘어갔어요.

C씨는 입주 전 계약서 검토를 제대로 하지 않았고, 등기부등본과 건축물대장을 확인하지 않았어요. 이것이 큰 화를 불렀죠.

깡통전세는 ‘내가 가진 돈을 잃을 수도 있다’는 현실적 공포를 안겨줘요. 시세 대비 전세가율이 높을 경우 반드시 의심해 봐야 해요.

D씨는 빌라에 전세로 입주하면서도 전세권을 설정하지 않았어요. 부동산에서는 “확정일자면 충분하다”고 말했기 때문이에요.

하지만 해당 건물은 경매로 넘어갔고, 배당 순위에서 D씨는 밀려났어요. 전세권이 없다는 이유로, 그의 보증금은 0원이 됐어요.

전세권은 말 그대로 ‘권리’예요. 확정일자와 달리, 임차권보다 강력한 권리를 등기에 등록하는 방식이에요.

전세권을 설정해두면 임대인이 잠적해도, 세입자가 직접 집을 처분해 보증금을 회수할 수 있어요. 매우 중요한 장치죠.

이 사례처럼, 권리를 보호받기 위해서는 권리 주장을 등기라는 ‘문서’에 남겨야 해요. 전세권 설정을 무시하면 대가가 커요.

E씨는 집주인이 “괜찮다”고 하자 안심하고 보증보험에 가입하지 않았어요. 하지만 계약 만료 직전에 집이 경매에 넘어갔죠.

보증보험에 가입되어 있었다면, 경매 여부와 상관없이 보증금을 일정 기간 내에 돌려받을 수 있었을 거예요.

하지만 가입이 안 되어 있었기에 E씨는 경매 배당을 기다려야 했고, 실제로는 1/3도 못 받았어요. 이 때문에 지금도 법적 분쟁 중이에요.

보증보험은 보증금 상환을 대신해주는 ‘보호막’이에요. 조건이 맞는 세입자는 반드시 가입을 고려해야 해요.

특히, 임대인의 체납 이력, 다주택 보유, 등기부 상 근저당 존재 등 위험 요소가 있다면 보증보험은 거의 필수에 가까워요.

F씨는 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못했어요. 임대인과 연락이 되지 않았고, 주소지도 허위였어요.

그는 당황해서 아무 조치도 하지 못한 채 몇 달을 보냈고, 결국 법적 대응 시기를 놓쳤어요. 그 사이 집은 다른 사람 명의로 넘어갔죠.

임대인 잠적 시에는 곧바로 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 해요. 그래야 권리관계를 유지하고 추후 배당을 받을 수 있어요.

이 과정을 몰랐던 F씨는 결국 보증금 전액을 손해 봤어요. 임대인의 신원확인, 주소지 명확화, 법적 대응 준비가 필수예요.

세입자도 ‘준비된 피해자’가 될 수 있어요. 계약 시부터 대비해두지 않으면, 막상 일이 터졌을 때 대처가 어려워요.

G씨는 집이 좋아서 바로 계약했어요. 등기부등본을 보지도 않았고, 중개인이 괜찮다고 하니 믿었죠.

하지만 나중에 확인해 보니, 집에는 근저당이 있었고 심지어 소유자가 계약서에 서명한 사람이 아니었어요.

등기부등본만 확인했더라면 쉽게 알 수 있었을 내용이었지만, 무지 때문에 보증금 전액을 잃고 법정 싸움까지 가게 됐어요.

계약 전에 반드시 ‘소유자 확인’, ‘근저당 유무’, ‘가압류’ 여부를 체크해야 해요. 이건 안전한 계약의 기본이에요.

이 사건 이후 G씨는 주변 지인들에게 “등기부등본은 반드시 보라”고 강조하고 다닌다고 해요. 뼈아픈 경험이었죠.

H씨는 전세계약서에 ‘임대인의 근저당권 말소 의무’ 문구를 넣지 않았어요. 당연히 말소될 거라 믿은 거죠.

하지만 계약 후에도 근저당은 남아 있었고, 집은 경매로 넘어갔어요. 우선순위에서 밀린 H씨는 보증금을 거의 잃었어요.

전세계약서엔 반드시 ‘계약일 전 근저당권 등 담보 권리 말소’ 또는 ‘계약 후 특정 기한 내 말소’ 조건을 명시해야 해요.

또한 ‘이행하지 않을 시 계약 해지 및 위약금’ 조항까지 포함하면 위험을 최소화할 수 있어요. 구두는 절대 불충분해요.

H씨처럼 착오로 당한 사례는 많아요. 계약서 조항 하나가 수천만 원을 지켜줄 수 있단 걸 잊지 마세요.

Q1. 전세보증금 보호를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 뭔가요?

A. 등기부등본 확인이 첫걸음이에요. 소유자 정보와 근저당 등 권리관계를 꼭 확인하세요.

Q2. 보증보험 가입 조건은 어떻게 확인하나요?

A. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 홈페이지에서 조건을 확인할 수 있어요.

Q3. 임대인이 집을 담보로 대출 중이어도 계약이 가능한가요?

A. 가능은 하지만 위험해요. 반드시 우선순위 확보가 되는지 확인 후 결정해야 해요.

Q4. 확정일자는 어떤 시점에 받는 게 좋나요?

A. 이사 당일 혹은 그 다음 날에 바로 신청하는 것이 가장 안전해요.

Q5. 임차권등기명령은 언제 사용하나요?

A. 임대인이 연락이 안 되거나 보증금 반환이 지연될 때 신청하는 절차예요.

Q6. 등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?

A. 정부24 사이트나 대법원 인터넷등기소에서 손쉽게 발급받을 수 있어요.

Q7. 계약서에 꼭 들어가야 할 문구가 있다면?

A. ‘계약일 이전 또는 특정일 내 담보권 말소’ 조항과 ‘말소 미이행 시 해지 가능’ 문장을 꼭 넣으세요.

Q8. 사기를 당한 것 같은데 어디에 신고하나요?

A. 관할 경찰서 또는 부동산 사기 특별수사단에 신고 가능하고, 법률 상담도 함께 받아야 해요.

실제 사례를 보면 전세보증금 피해는 남 일 같지 않아요. 모두 한순간의 실수에서 시작돼요. 지금이라도 점검하고 대비하면 사기를 막을 수 있어요.

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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 자문이나 소송에 대한 공식 의견이 아닙니다. 개별 사례에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 정확한 판단은 전문가 상담을 통해 확인하시길 권장합니다.

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