입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되어 가점이 깎이나요?

내 집 마련을 위해 재개발, 재건축 입주권이나 아파트 분양권을 보유하는 경우가 많습니다. 하지만 주택 청약에 도전하려는 사람들에게는 이 입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되어 그동안 쌓아온 청약 가점을 모두 잃을 수 있다는 불안감이 존재합니다.

결론부터 말씀드리자면, 원칙적으로 입주권과 분양권은 주택 소유로 간주되어 청약 가점에 불리하게 작용합니다. 하지만 예외 규정이 존재하며, 이 규정을 정확히 아는 것이 부적격 당첨을 피하는 핵심입니다.

15년 경력의 부동산 전문가인 제가, 입주권과 분양권이 청약 가점 산정에 미치는 영향을 심층적으로 분석하고, 부적격 당첨을 막을 수 있는 ‘핵심 체크리스트’를 제시하겠습니다.

입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되는 핵심 원칙

주택 청약 제도에서 입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되는 핵심 원칙은 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’ 자체를 주택 소유와 동일하게 보기 때문입니다.

따라서 입주자 모집 공고일 현재 본인 또는 세대원 중 입주권이나 분양권을 소유하고 있다면, 원칙적으로 유주택자로 분류됩니다. 이는 청약 가점의 3대 요소 중 가장 큰 배점인 무주택 기간(최대 32점)을 0점으로 만들 수 있는 치명적인 요소입니다.

특히 무주택 기간 산정 시에는 입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 주택 소유 기간이 기산되므로, 이 사실을 모르고 청약에 도전하면 당첨이 취소되는 것은 물론, 재당첨 제한이라는 큰 불이익을 받게 됩니다.

분양권이 주택 수에서 제외되는 것은 양도소득세 등 세금 규정이며, 청약 가점 산정 시에는 무주택 기간을 판단하는 별도의 기준이 적용됩니다. 세금 혜택과 청약 가점 혜택을 혼동하여, 분양권을 취득한 날부터 무주택 기간이 0년이 된 사실을 간과한 것입니다. E씨의 사례는 세금 규정과 청약 규정의 차이를 정확히 이해하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

➡️ 청약 가점 계산 실수로 인한 부적격 당첨 취소 사유와 구제 방법

입주권과 분양권 보유로 인한 주택 소유 인정 오류 등, 청약 부적격 당첨의 주요 사유를 피하는 방법과 구제 절차에 대한 상세 가이드는 위 글에서 확인하실 수 있습니다.

원칙적으로 입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되지만, 예외적으로 무주택으로 인정되는 규정이 세 가지 있습니다.

첫째, 소형 저가 주택을 보유한 경우입니다. 입주권과 분양권이 아닌 일반 주택이라 하더라도, 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억 3천만 원 이하 등의 요건을 충족하면 무주택으로 인정됩니다. 다만, 이는 평생 1회에 한정됩니다.

둘째, 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우입니다. 청약 신청자의 직계존속(부모, 조부모)이 주택을 소유하더라도, 만 60세 이상이라면 청약 신청자는 무주택자로 인정됩니다.

셋째, 비수도권 지역의 60㎡ 이하 주택을 처분하고 무주택자가 된 경우입니다. 2007년 9월 1일 이전 비수도권 지역의 전용 60㎡ 이하 주택을 처분하여 무주택자가 된 경우, 그 주택을 소유했던 기간은 무주택 기간에서 제외하여 가점을 산정합니다.

입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되어 청약 가점에 불리할 경우, 명의 변경을 고려해 볼 수 있습니다.

가장 현실적인 전략은 해당 입주권/분양권을 만 60세 이상의 직계존속에게 증여하는 것입니다. 이렇게 되면 직계존속은 유주택자이지만, 청약 신청자는 규정상 무주택자로 인정받아 무주택 기간 가점을 계속 유지할 수 있습니다. 단, 증여세 등 세금 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

➡️ 소형 저가 주택 소유자, 무주택으로 인정받는 구체적인 조건은?

주택 소유 인정 예외 규정 중 하나인 소형 저가 주택 소유자의 무주택 인정 조건(면적 및 가격)에 대한 상세 분석은 위 글을 통해 더 자세히 확인하실 수 있습니다.

Q1. 재개발 입주권은 언제부터 주택 소유로 간주되나요?

A1. 재개발 입주권은 관리처분계획 인가일 다음 날부터 주택 소유로 간주됩니다. 이 시점부터 청약 가점 산정 시 무주택 기간이 0년으로 재산정되므로, 관리처분계획 인가일을 정확히 확인해야 합니다.

Q2. 지방 비규제 지역에서 매수한 분양권도 주택 소유로 보나요?

A2. 양도소득세 등 세금 규정에서는 비규제 지역 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 청약 가점 산정 시에는 원칙적으로 주택 소유로 간주되어 무주택 기간 산정에 불리합니다. 세금과 청약 규정을 혼동해서는 안 됩니다.

Q3. 분양권이 주택 소유로 인정되는 정확한 시점은 언제인가요?

A3. 아파트 분양권은 매매 또는 최초 공급 계약일부터 주택 소유로 간주됩니다. 즉, 분양권을 취득한 날부터 무주택 기간이 0년으로 산정되므로, 청약 가점 계산 시 이 시점을 정확히 반영해야 합니다.

Q4. 주택 소유 인정에서 제외되는 ‘만 60세 이상 직계존속’ 규정은 입주권/분양권에도 적용되나요?

A4. 네, 만 60세 이상의 직계존속이 입주권과 분양권을 소유하고 있는 경우에도, 청약 신청자는 무주택자로 인정됩니다. 이는 청약 가점 제도에서 유주택자에게 주어지는 중요한 예외 규정입니다.

Q5. 입주권과 분양권을 처분하면 언제부터 무주택 기간이 기산되나요?

A5. 입주권과 분양권을 매도하여 소유권을 완전히 정리하면, 매도일(양도일) 다음 날부터 무주택 기간이 기산됩니다. 매도 시점을 기준으로 청약 가점을 다시 산정해야 합니다.

입주권과 분양권도 주택 소유로 간주되는 것이 원칙이며, 이로 인해 무주택 기간 가점을 잃고 부적격 당첨이 되는 경우가 가장 흔합니다.

따라서 청약 가점을 최대한 확보하기 위해서는, 입주권/분양권 취득 시점을 기준으로 무주택 기간을 정확히 재산정하고, 만 60세 이상 직계존속에게 명의를 이전하는 등의 전략을 활용해야 합니다.

성공적인 청약 가점 높이기는 복잡한 규정의 차이점을 명확히 이해하고, 나에게 유리한 예외 규정을 찾아 적용하는 데 달려 있습니다.

고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험과 분석을 바탕으로 합니다. 주택 청약 관련 법규 및 정책은 수시로 변경되므로, 청약 신청 전 반드시 국토교통부, 한국부동산원 등 관련 기관의 공식 발표 자료를 통해 최종 정보를 확인하시기 바랍니다.

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