소형 저가 주택 소유자, 무주택으로 인정받는 구체적인 조건은?

주택 청약 가점제는 ‘무주택자’에게 압도적으로 유리합니다. 하지만 청년이나 신혼부부가 종잣돈 마련을 위해 소형 주택을 보유하는 경우가 많은데, 이 경우 청약 자격이 박탈될까 두려워합니다.

하지만 걱정하지 마십시오. 규정상 소형 저가 주택 소유자는 특정한 조건만 충족한다면 무주택자로 인정받아 청약 가점 계산 시 불이익을 받지 않습니다. 이는 청약 가점 높이기를 위한 ‘숨겨진 히든카드’와 같습니다.

15년 경력의 부동산 전문가인 제가, 소형 저가 주택 소유자가 무주택자로 인정받는 구체적인 조건과 함께, 이 기회를 활용하여 청약에 성공할 수 있는 명쾌한 전략을 제시하겠습니다.

청약 가점제에서 소형 저가 주택 소유자가 무주택자로 인정받기 위해서는 두 가지 핵심 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택의 면적과 공시가격입니다.

첫째, 면적 기준입니다. 주거 전용 면적이 60㎡ 이하여야 합니다. 둘째, 가격 기준입니다. 주택 가격이 ‘공시가격’을 기준으로 수도권은 1억 3천만 원 이하, 지방은 8천만 원 이하여야 합니다.

이 두 가지 기준을 모두 충족하는 주택은 주택 소유로 보지 않으며, 덕분에 소형 저가 주택 소유자는 무주택 기간 산정 시 불이익 없이 가점을 인정받을 수 있습니다. 이는 청약 가점이 낮은 2030세대가 종잣돈을 모으면서도 무주택 기간을 지킬 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.

D씨는 공시가격 산정 기준 시점을 잘못 알고 있었습니다. 소형 저가 주택 인정 여부는 입주자 모집 공고일 현재 공시가격을 기준으로 한다는 점을 놓친 것입니다. 최종적으로 이의 제기 절차를 통해 구제받았지만, 이처럼 공시가격 변동 시점 확인은 부적격 당첨을 막는 핵심 절차입니다.

➡️ 만 30세 미만 미혼 자녀, 무주택 기간 산정 기준은 어떻게 되나요?

만 30세 미만의 무주택 기간 산정 기준 및 혼인신고를 통한 기산일 활용 전략에 대한 상세 정보는 위 글에서 확인하실 수 있습니다. 소형 저가 주택 소유자 역시 무주택 기간 산정에 관한 기본 원칙을 숙지해야 합니다.

소형 저가 주택 소유자에게 무주택 자격을 인정해 주는 이 규정은 평생 단 한 번, ‘1세대 1주택’에 한해서만 적용됩니다. 이는 가장 중요하고도 치명적인 제한 사항입니다.

즉, 이전에 이 규정을 적용받아 청약에 당첨된 이력이 있거나, 이 규정을 이용해 소형 저가 주택을 여러 채 보유한 경우라면, 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다. 소형 저가 주택을 여러 채 보유하면 유주택자로 간주되어 가점이 삭감되는 것은 물론, 청약 자격 자체가 상실될 수 있습니다.

따라서 소형 저가 주택 소유자라면, 현재 보유한 주택이 생애 최초이자 단 하나의 소형 저가 주택인지, 그리고 과거에 이 규정을 활용한 이력이 없는지를 청약 가점 높이기 전략 차원에서 철저히 검증해야 합니다.

소형 저가 주택 소유자가 무주택자로 인정된다고 해서, 모든 특별공급(신혼부부, 생애 최초 등)에 청약할 수 있는 것은 아닙니다.

특별공급의 경우, 주택 소유 여부에 대한 판단 기준이 일반 공급과 다를 수 있습니다. 특히 ‘생애 최초 특별공급’ 등 일부 특공은 주택을 소유한 이력이 아예 없어야 하는 경우가 많습니다.

따라서 소형 저가 주택 소유자는 일반 공급 가점제에서는 무주택 혜택을 받을 수 있지만, 특별공급에 청약하기 전에는 해당 특공의 자격 요건을 별도로 확인해야 합니다. 제가 수많은 청약 상담을 진행한 결과, 이 부분을 놓쳐 자격을 잃는 분들이 많습니다.

➡️ 청약 가점 계산 실수로 인한 부적격 당첨 취소 사유와 구제 방법

청약 부적격 당첨의 주요 사유 중 하나인 주택 소유 인정 범위 오류를 피하는 방법과, 부적격 판정 시 재당첨 제한을 최소화할 수 있는 구제 절차에 대한 상세 가이드는 위 글에서 확인하실 수 있습니다.

Q1. 오피스텔도 소형 저가 주택으로 인정받아 무주택 혜택을 받을 수 있나요?

A1. 아니요, 소형 저가 주택 소유자에 대한 무주택 인정은 주택에 한정됩니다. 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류되어, 주거용 오피스텔이라 할지라도 소형 저가 주택 무주택 인정 대상에서 제외됩니다.

Q2. 공시가격 1억 3천만 원 기준은 언제 공고된 가격을 기준으로 하나요?

A2. 소형 저가 주택 소유자 인정 기준은 입주자 모집 공고일 현재를 기준으로 하며, 해당 시점에 공고된 주택 공시가격을 기준으로 판단합니다. 공고일 전후의 공시가격 변동에 주의해야 합니다.

Q3. 배우자도 소형 저가 주택을 소유하고 있다면 무주택 인정이 되나요?

A3. 아닙니다. 소형 저가 주택 소유자 무주택 인정은 1세대 1주택에 한해서만 적용됩니다. 부부 중 한 명이라도 소형 저가 주택 외의 주택을 소유하고 있거나, 소형 저가 주택을 2채 이상 보유하고 있다면 무주택으로 인정받을 수 없습니다.

Q4. 지방의 소형 저가 주택은 공시가격 기준이 다르다고 하던데요?

A4. 네, 맞습니다. 소형 저가 주택 소유자의 공시가격 기준은 지역에 따라 다릅니다. 수도권은 1억 3천만 원 이하, 지방은 8천만 원 이하입니다. 이 기준은 매년 변동될 수 있습니다.

Q5. 소형 저가 주택을 매도하면 무주택 기간이 즉시 기산되나요?

A5. 네, 소형 저가 주택이라 하더라도 매도하여 주택 소유 이력을 완전히 정리하면, 매도일 다음날부터 무주택 기간이 기산됩니다. 하지만 애초에 이 규정을 활용하여 무주택 기간 산정 기준을 지키는 것이 가장 유리합니다.

결론

소형 저가 주택 소유자에게 무주택 인정 혜택은 청약 가점의 당락을 바꿀 수 있는 ‘1회용 비밀 병기’와 같습니다. 전용 면적 60㎡ 이하, 수도권 1억 3천만 원 이하(지방 8천만 원 이하)라는 두 가지 조건을 모두 충족해야 하며, 평생 단 한 번만 적용된다는 점을 명심해야 합니다.

종잣돈 마련과 무주택 기간 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 이 기회를 절대 놓치지 마십시오. 청약 신청 전에 반드시 주택의 공시가격과 1회 사용 여부를 철저히 검증하여 부적격 당첨의 위험을 피해야 합니다.

고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험과 분석을 바탕으로 합니다. 주택 청약 관련 법규 및 정책은 수시로 변경되므로, 청약 신청 전 반드시 국토교통부, 한국부동산원 등 관련 기관의 공식 발표 자료를 통해 최종 정보를 확인하시기 바랍니다.

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