버팀목대출 연장, 왜 거절될 수 있으며 미리 준비할 것은?

버팀목 전세대출은 2년 단위로 계약이 갱신되며, 최대 10년까지 연장이 가능합니다.

하지만 많은 분이 “첫 2년은 잘 썼는데, 2년 뒤 연장이 거절되면 어떡하지?”라는 불안감을 가지고 있습니다. 실제로 안심하고 있다가 연장 심사에서 ‘부결’ 통보를 받고 급하게 이사해야 하는 경우가 종종 발생합니다.

연장이 거절되는 이유는 명확합니다.

이 글에서는 버팀목대출 연장 거절 사유 TOP 5와, 2년 뒤 갱신 시점에 무엇을 미리 준비해야 하는지 2026년 기준으로 명확하게 알려드립니다.

• 연장 거절 사유 1: 소득 또는 자산 기준 초과
• 연장 거절 사유 2: 이사 또는 목적물 변경
• 연장 거절 사유 3: 보증금 증액 한도 초과
• 연장 거절 사유 4: 집주인 변경 및 주택 문제
• 연장 거절 사유 5: 신용도 하락 및 연체 발생
• 버팀목대출 연장 신청, 무엇을 미리 준비해야 할까?

가장 대표적인 버팀목대출 연장 거절 사유입니다.

• 원인: 버팀목대출은 2년마다 연장 심사를 할 때, 현재 시점의 소득과 자산을 다시 심사합니다. 이 기간 동안 이직이나 승진, 배우자 소득 발생 등으로 인해 버팀목 기준(예: 일반 5천만 원, 신혼 7천 5백만 원)을 초과하게 되면 연장이 거절됩니다.
• 해결 방안:
  • (소득) 다행히, 일반 버팀목대출은 소득 기준을 초과하더라도 1회에 한해 연장이 가능할 수 있습니다. (단, 가산금리 부과) 하지만 상품별(청년, 신혼) 기준이 다르므로 은행 확인이 필수입니다.
  • (자산) 자산 기준(예: 3.45억)을 초과하면 연장은 불가능합니다. 이 경우, 만기 시 전액 상환하고 시중 은행의 전세대출로 갈아타야 합니다.

버팀목대출은 ‘현재 거주 중인 집’을 대상으로 실행된 대출입니다.

• 원인: 2년 계약 만료 후 다른 집으로 이사하는 경우, 기존 대출은 ‘연장’이 아니라 ‘목적물 변경’ 또는 ‘신규’ 신청이 됩니다. 만약 이사 가는 집이 버팀목대출 기준(보증금 한도, 면적)에 맞지 않으면 대출이 거절됩니다.
• 해결 방안:
  • 이사를 계획 중이라면, 이사 갈 집을 구하기 전에 은행에 방문하여 “이 집으로 이사 가도 버팀목대출 연장(목적물 변경)이 가능한가요?”라고 반드시 사전 심사를 받아야 합니다.
  • 이사 가는 집의 보증금, 면적, 융자 상태가 현재 버팀목 기준에 부합해야 합니다.

2년 뒤 재계약 시, 집주인이 전세보증금을 올려달라고 할 때 문제가 발생합니다.

• 원인: 버팀목대출은 보증금 증액에 대한 ‘추가 대출’이 가능합니다. 하지만 증액된 총보증금이 해당 지역의 버팀목 보증금 상한선(예: 수도권 3억, 청년 3억)을 초과하게 되면 연장(증액)이 불가능합니다.
• 해결 방안:
  • 증액된 총보증금이 버팀목 한도 이내인지 확인해야 합니다.
  • 추가 대출 한도는 ‘현재 대출 잔액’과 ‘증액 후 보증금의 80%(청년/신혼)’ 중 적은 금액을 기준으로 합니다. 부족한 증액분은 본인이 현금으로 마련해야 합니다.

나와 집주인의 계약 문제도 중요합니다.

• 원인:
  • 집주인 변경: 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 법인이거나 외국인일 경우 연장이 거절됩니다. (버팀목은 개인 임대인 원칙)
  • 주택 문제: 내가 사는 동안 집에 불법 증축이 발생하여 ‘위반건축물’로 등재된 경우.
  • HUG 보증: HUG 보증 이용 중, 2년 사이 집값이 하락하여 ‘선순위 융자 + 내 보증금’이 집값을 초과하는 ‘깡통전세’가 된 경우 연장이 거절될 수 있습니다.
• 해결 방안:
  • 연장 시점의 등기부등본, 건축물대장을 다시 확인하여 집에 변동 사항이 없는지 체크해야 합니다.

대출 기간 중 신용 관리에 실패한 경우입니다.

• 원인: 2년 사이 신용카드 대금을 장기 연체했거나, 다른 대출 이자를 미납하여 신용점수가 급락한 경우. 보증기관(HF/HUG)의 보증서 발급(연장)이 거절됩니다.
• 해결 방안:
  • 버팀목대출 이용 기간에도 꾸준한 신용 관리는 필수입니다.
  • 연장 심사 최소 3개월 전에는 모든 연체를 해결하고 신용점수를 관리해야 합니다.

은행은 만기 1~2개월 전에 연장 안내 문자를 보냅니다. 그때 허둥대지 않으려면 미리 준비해야 합니다.

1. 나의 소득/자산 현황 파악하기 (가장 중요)

• 연장 시점의 내 소득(원천징수영수증)과 자산(기금e든든 사전 심사)이 기준을 초과하지 않는지 미리 점검합니다.

2. 집주인과 재계약 협의하기

• 최소 2~3개월 전, 집주인과 재계약 의사(보증금 증액 여부)를 확정합니다.
• 보증금이 증액된다면, ‘갱신 계약서’ 원본을 작성하고 ‘확정일자’를 다시 받아야 합니다.

3. 은행 방문 및 서류 제출

• 은행에 방문하여 ‘버팀목 전세자금대출 기한 연장 신청서’를 작성합니다.
• 필요 서류: 신분증, 갱신한 전세계약서(확정일자), 주민등록등본 (최근 1개월 내), (소득/자산 변동 시) 관련 증빙 서류.

➡️ 디딤돌과 버팀목대출, 복잡한 소득 및 자산 기준 때문에 신청을 망설이고 있다면? (핵심 Q&A)

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 연장할 때마다 금리가 오르나요?

A1. 나의 자격(소득 기준 등)에 변동이 없다면, 최초 대출 시점의 금리가 그대로 유지되는 것이 원칙입니다. 단, 소득 기준을 초과한 경우 등 약정 위반 시 가산금리가 붙을 수 있습니다.

Q2. 총 10년 연장이 끝난 후에는 어떻게 되나요?

A2. 버팀목대출(최대 10년) 만기가 도래하면, 대출금 전액을 상환하거나, 은행의 일반 전세대출 상품으로 갈아타야 합니다. (이때는 시중 금리 적용)

Q3. 연장 신청 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

A3. 만기일이 지나면 대출금 전액을 즉시 상환해야 하며, 연체 이자가 발생합니다. 은행의 안내 문자를 놓치지 않도록 주의하고, 최소 1개월 전에는 은행에 방문해야 합니다.

Q4. 이사 가는 집이 지금 집보다 보증금이 싼데, 연장이 되나요?

A4. 네, 가능합니다. 이를 ‘감액 연장’이라고 합니다. 다만, 기존 대출금액이 이사 가는 집 보증금의 80%(청년/신혼)를 초과할 수 없습니다. (예: 기존 2억 대출 -> 이사 가는 집 보증금 2억. 이 경우 2억의 80%인 1.6억만 연장되고 4천만 원은 상환해야 함)

결론: 2년 뒤 연장은 ‘자동’이 아닌 ‘재심사’입니다

버팀목대출 연장 거절 사유는 명확합니다. 2년 전의 내가 아닌, ‘현재의 나’와 ‘현재의 집’이 기준을 충족해야 합니다.

만기가 다가오기 3개월 전부터는 나의 소득/자산 변동 사항을 미리 점검하고, 집주인과 재계약 여부를 확정하여, 갱신 계약서와 필요 서류를 챙겨 은행에 방문하는 것이 중요합니다.

연장은 ‘자동’이 아님을 명심하고 미리 준비해야 소중한 보금자리를 안정적으로 지킬 수 있습니다.

(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)

(대출 연장 조건 및 가산금리 정책은 은행 및 보증기관의 세부 지침에 따라 달라질 수 있으므로, 만기 전 반드시 해당 은행에 확인해야 합니다.)

(글쓴이: 대출마스터) 前 은행 대출 심사역, 기한 연장/리스크 관리 담당