부모가 자녀에게, 또는 형제자매 간에 주택이나 부동산을 시세보다 싸게 거래하는 특수관계인 간 저가 양수도는 절세 목적으로 흔히 시도됩니다. ‘가족 간 거래’라는 이유로 공시지가나 실제 거래가액을 낮춰 신고하면 증여세나 양도소득세가 줄어들 것이라고 생각하지만, 이는 국세청이 가장 주의 깊게 들여다보는 거래 방식입니다.
세무 분석가로서 말씀드리건대, 특수관계인 간 저가 양수도는 증여세를 피하려다가 양도소득세와 증여세를 동시에 내는 이중 과세의 함정에 빠질 수 있습니다. 세법은 이처럼 특수관계인 간의 불공정한 거래에 대해 ‘증여 의제’ 규정을 두어, 시가보다 낮은 금액으로 거래할 경우 그 차액에 대해 증여세를 부과합니다.
이 글은 특수관계인 간 저가 양수도의 법적 기준과, 시가보다 싸게 거래할 때 증여로 간주되는 구체적인 과세 기준(3억 원 또는 시가의 30%)을 분석합니다. 가족 간의 거래에서 세금 문제를 피하고 안전하게 재산을 이전하기 위한 필수적인 주의점과 소명 방법을 제시합니다.
📄 목차
1. 특수관계인 간 저가 양수도란? 증여로 보는 법적 기준
특수관계인 간 저가 양수도는 증여세법상 ‘시가와 대가(실제 거래가액)의 차액’이 일정 기준 이상일 때 그 차액을 증여로 보아 과세하는 규정입니다. 여기서 특수관계인이란 가족, 친인척, 또는 경제적인 이해관계를 가진 사람들을 의미하며, 가족 간의 거래가 가장 흔한 경우입니다.
이 규정은 가족 간에 재산을 저가로 거래하여 증여세를 회피하거나, 양도소득세를 낮추려는 불공정한 행위를 방지하기 위해 마련되었습니다. 거래 가격이 시세보다 너무 낮으면, 국세청은 그 차액만큼 ‘시세와 거래가액의 차이’를 증여받은 것으로 간주합니다.
1.1. ‘시가’ 산정 기준의 중요성
특수관계인 간 저가 양수도에서 가장 중요한 것은 시가(時價)를 정확히 산정하는 것입니다. 시가는 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래되는 가격을 의미하며, 다음 순서로 산정됩니다.
- 원칙: 매매 사례가액 (거래일 전후 3개월 이내의 유사 거래 가격)
- 보충: 감정가액 (두 곳 이상의 공신력 있는 감정 기관의 감정 평가액 평균)
- 최후: 공시가격, 기준시가 등 (매매 사례가액이나 감정가액이 없을 때 적용)
만약 가족 간의 거래에서 시세보다 너무 낮은 가격으로 거래하면, 국세청은 시가 산정 기준에 따라 다시 세금을 계산하여 추징하게 됩니다.
2. 증여세 과세 기준: 3억 원 또는 시가의 30% 중 작은 금액
특수관계인 간 저가 양수도 시 증여세가 부과되는 기준은 명확하게 법으로 정해져 있습니다. 실제 거래가액(대가)이 시가보다 낮을 경우, 다음 기준 중 적은 금액을 초과하는 차액에 대해 증여세가 부과됩니다.
2.1. 증여세 과세 기준 계산
- 기준 1: 시가와 실제 거래가액의 차액이 3억 원을 초과하는 경우
- 기준 2: 시가와 실제 거래가액의 차액이 시가 총액의 30%를 초과하는 경우
이 두 가지 기준 중 적은 금액을 초과하는 차액에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 즉, 이 기준 내에서 시세보다 싸게 거래하는 것은 합법적으로 인정됩니다.
사례 분석: 시가 10억 원 아파트 저가 양수도 시 증여세 위험
시가 10억 원인 아파트를 아들에게 7억 원에 팔았다고 가정해 보겠습니다. (차액 3억 원)
| 구분 | 기준 금액 | 결과 |
|---|---|---|
| 실제 차액 | 3억 원 (10억 – 7억) | |
| 과세 기준 1 | 3억 원 | 3억 원 초과하지 않음 |
| 과세 기준 2 | 3억 원 (시가의 30%) | 3억 원 초과하지 않음 |
이 경우, 차액이 3억 원이므로 두 기준 모두를 초과하지 않아 증여세가 부과되지 않습니다. 즉, 시가 10억 원의 아파트를 7억 원에 팔아도 증여세는 0원입니다. 하지만 이 경우 소득 없는 주부나 대학생이 집 살 때 자금 출처 소명 기준은?에서 다루듯, 자녀는 7억 원의 취득 자금을 소명해야 합니다.
3. 거래 가격의 소명과 양도소득세 문제
특수관계인 간 저가 양수도는 증여세 문제 외에도, 양도소득세 문제가 복합적으로 발생합니다. 특히 거래 가격이 너무 낮을 경우, 증여자에게 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 양도소득세가 늘어날 수 있습니다.
3.1. 양도소득세 부당행위계산 부인 기준
양도소득세법상, 실제 거래가액이 시가의 5% 이상 차이 나거나, 그 차액이 3억 원 이상일 경우, 세무 당국은 실제 거래가액 대신 시가를 양도 가격으로 보아 양도소득세를 재계산합니다. 이 규정은 양도소득세를 줄이려 했다고 의심될 때 적용됩니다.
➡️ 증여세 신고 기한 3개월을 놓쳤을 때 기한 후 신고와 가산세율
이처럼 특수관계인 간 저가 양수도로 인해 증여세와 양도소득세가 복합적으로 발생할 때, 신고 기한을 놓치면 가산세까지 추가되어 세금 폭탄의 규모가 커지므로 반드시 기한 내 신고해야 합니다.
4. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 특수관계인 간 고가 양수도는 증여세 문제가 없나요?
A1. 있습니다. 시세보다 비싸게 거래할 경우, 그 초과 금액에 대해 양도자(파는 사람)가 증여세를 납부해야 합니다.
저가 양수도와 마찬가지로 고가 양수도 역시 증여세법상 증여 의제 규정이 적용되며, 과세 기준은 저가 양수도와 동일합니다.
Q2. 증여세와 양도소득세 중복 과세가 될 수 있나요?
A2. 네, 복합적으로 발생할 수 있습니다. 증여로 간주되는 차액에 대해서는 증여세가, 양도로 간주되는 금액에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
따라서 특수관계인 간 저가 양수도는 증여세와 양도소득세를 종합적으로 계산해야 하므로, 반드시 전문가의 도움을 받아야 합니다.
Q3. 특수관계인 간 저가 양수도 시, 자녀가 대출을 끼고 사면 유리한가요?
A3. 유리할 수 있습니다. 대출금만큼은 자금 출처 소명이 되므로, 자녀의 증여세 부담이 줄어듭니다.
자녀가 취득 자금 중 대출금(채무)만큼은 본인의 재원으로 소명하는 것이 되므로, 소득 없는 주부나 대학생 소명 기준을 충족하는 데 유리합니다.
결론
특수관계인 간 저가 양수도는 증여세를 피하려는 목적으로 시도되지만, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 또는 시가의 30%를 초과할 경우 그 차액에 대해 증여세가 부과됩니다. 이 기준 내에서 거래하는 것은 합법적입니다.
핵심은 시가를 정확히 산정하고, 증여세와 양도소득세를 종합적으로 계산하여 총 세금 부담을 최소화하는 것입니다. 또한, 자녀가 취득 자금의 출처를 명확히 소명할 수 있도록 준비해야 불필요한 자금 출처 조사를 피할 수 있습니다.
이처럼 까다로운 특수관계인 간 거래의 모든 세무 문제에 대한 전체적인 로드맵은 상위 클러스터 메인 글에서 상세히 다루고 있습니다. 이 글을 통해 자금 출처 조사 대응의 모든 원칙을 점검하십시오.
고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 특수관계인 간 저가 양수도에 대한 일반적인 세무 정보를 제공합니다. 증여세와 양도소득세 복합 과세는 전문가의 정밀한 계산이 필수적이므로, 반드시 세무사 등 전문가의 개별 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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