버팀목 전세대출, 필요한 보증금 한도 내에서 최대로 받는 방법은?

버팀목 전세대출을 알아보는 분들의 가장 큰 관심사는 단연 ‘대출 한도’입니다.

정부 지원이라 금리는 낮은데, 정작 내가 필요한 보증금만큼 한도가 나오지 않으면 무용지물이기 때문입니다.

“청년이라 2억까지 된다는데, 왜 은행에서는 1억 2천만 원밖에 안 된다고 하죠?”

“연봉이 3천인데, 2억 5천짜리 전세보증금 대출, 정말 불가능한가요?”

이러한 차이는 버팀목대출의 한도를 결정하는 복잡한 계산 방식을 이해하지 못하기 때문에 발생합니다.

이 글에서는 버팀목 전세대출 최대 한도를 받기 위해 반드시 알아야 할 2가지 보증 방식(HF, HUG)의 차이점과 소득이 낮아도 한도를 높일 수 있는 현실적인 전략을 알려드립니다.

• 내 한도를 결정하는 3가지 자물쇠 (상품, 비율, 보증)
• 전략 1: HF(주택금융공사) 보증 – ‘소득’으로 한도 받기
• 전략 2: HUG(주택도시보증) 보증 – ‘집 가격’으로 한도 받기
• Case Study: 연 소득 3,000만 원 청년, HUG로 2억 대출받기
• [Pro-Tip] ‘전세금안심대출보증(HUG)’을 활용해야 하는 이유

버팀목대출의 최종 한도는 아래 3가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.

1. 상품별 최대 한도:

• 청년전용 (만 34세 이하): 최대 2억 원
• 신혼부부전용: 최대 3억 원 (수도권)
• 일반 버팀목: 최대 1.2억 원 (수도권)

2. 보증금 비율 한도 (LTV):

• 청년/신혼부부: 전세보증금의 80% 이내
• 일반 가구: 전세보증금의 70% 이내

3. 보증기관별 보증 한도:

• 은행이 대출을 해주기 위해 필요한 보증서의 한도입니다. 이것이 가장 복잡하며, HF와 HUG 방식으로 나뉩니다.

HF(한국주택금융공사) 보증은 신청인의 ‘소득’을 기준으로 한도를 산정합니다.

심사가 간편하고 빠르지만, 한도가 내 연봉에 묶이는 치명적인 단점이 있습니다.

• 한도 계산식: (연 소득 x 3.5배 ~ 4.5배) – (기존 신용대출 등 부채)
• 특징: 연 소득 3,000만 원인 청년은 약 1억 500만 원 ~ 1억 3,500만 원 정도가 최대 한도가 됩니다.
• 장점: 구하고자 하는 집에 융자가 많아도, 집주인 동의가 없어도 심사가 가능합니다.
• 단점: 소득이 낮은 사회초년생이나 프리랜서는 버팀목 전세대출 최대 한도(예: 청년 2억)를 절대 채울 수 없습니다.

HUG(주택도시보증공사) 보증은 신청인의 ‘소득’이 아닌 ‘집의 안전성’을 기준으로 한도를 산정합니다.

이것이 소득이 낮은 분들이 최대 한도를 받을 수 있는 핵심 전략입니다.

• 한도 계산식: (해당 주택 가격의 90%) – (해당 주택의 선순위 채권(융자))
• 특징: 내 연봉이 3천만 원이라도, 내가 구한 2.5억짜리 전셋집이 융자가 하나도 없고 깨끗하다면, 청년 한도인 2억 원(2.5억의 80%)까지 대출이 가능합니다.
• 장점: 소득이 낮아도 한도를 최대로 받을 수 있습니다. ‘전세보증금반환보증(전세보험)’이 결합되어 깡통전세 위험까지 막아줍니다.
• 단점: 융자가 많은 집, 불법 건축물, 집주인의 세금 체납이 있는 집은 심사에서 탈락합니다. 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다.

👤 Case Study: 만 29세 A씨 (연 소득 3,000만 원)

A씨는 ‘청년전용 버팀목'(최대 2억, 80%)을 신청합니다. 2억 5천만 원짜리 신축 빌라(융자 없음) 전세 계약을 앞두고 있습니다.

1. HF(소득 기준) 보증을 선택했다면?

• ① 상품 한도: 2억 원
• ② 비율 한도: 2.5억의 80% = 2억 원
• ③ 보증 한도(HF): 연 소득 3,000만 원 x 4배 = 1.2억 원
• 최종 한도: 셋 중 가장 낮은 1.2억 원. (8천만 원 부족)

2. HUG(주택 기준) 보증을 선택했다면?

• ① 상품 한도: 2억 원
• ② 비율 한도: 2.5억의 80% = 2억 원
• ③ 보증 한도(HUG): 주택 가격(2.5억 가정) 90% – 융자 0원 = 2.25억 원 (한도 넉넉)
• 최종 한도: 셋 중 가장 낮은 2억 원. (필요 금액 전액 확보)

결론: A씨는 소득이 낮았지만, HUG 보증이 가능한 ‘안전한 집’을 구했기 때문에 버팀목 전세대출 최대 한도인 2억 원을 모두 받을 수 있었습니다.

제가 은행 창구에서 수없이 상담한 결과, 버팀목 전세대출 최대 한도가 필요한 분들에게는 HUG 보증을 항상 최우선으로 권했습니다.

소득에 발목 잡히지 않고 한도를 받을 수 있을 뿐만 아니라, HUG의 ‘전세금안심대출보증’은 은행 대출 보증과 나의 ‘전세금 반환 보증(전세보험)’이 하나로 묶인 상품이기 때문입니다.

HF보다 보증료는 조금 더 비쌀 수 있지만, 나중에 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 위험까지 완벽하게 막아줍니다.

따라서 최대 한도와 안전을 모두 잡고 싶다면, 발품을 조금 더 팔아서라도 ‘HUG 보증이 가능한 융자 없는 깨끗한 집’을 구하는 것이 현명한 전략입니다.

➡️ 버팀목대출 신청 시 DSR 규제와 총 한도, 내 상황에 맞게 계산하는 방법

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 연 소득 5천만 원이면 HF로도 2억 원 한도가 나오나요?

A1. 네, 가능성이 높습니다. 연 소득 5,000만 원 x 4배 = 2억 원이므로, 다른 부채가 없다면 HF 보증으로도 청년 최대 한도인 2억 원을 받을 수 있습니다. 이 경우, 집주인 동의가 필요 없는 HF가 더 간편할 수 있습니다.

Q2. HUG 보증을 받으려면 집주인 동의가 필수인가요?

A2. 상품에 따라 다릅니다. HUG 보증서 발급 자체는 집주인 동의가 필수는 아니나, 은행이 채권 확보(질권 설정 등)를 위해 집주인에게 통지하거나 동의를 요구하는 경우가 일반적입니다. 계약 전 부동산을 통해 집주인이 버팀목대출에 협조적인지 확인해야 합니다.

Q3. 신용점수가 낮아도 HUG 보증이 나오나요?

A3. HUG는 소득은 덜 보지만, 신용도는 봅니다. 현재 연체 중이거나 신용불량 이력이 있다면 보증서 발급이 거절됩니다. 최소한의 신용 관리는 필수입니다.

Q4. 주택 가격은 어떻게 확인하나요?

A4. HUG는 KB시세, 부동산테크 시세, 공시가격, 감정평가액 순서로 주택 가격을 판단합니다. 신축 빌라처럼 시세가 없는 경우 감정평가를 받아야 해서 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

결론: 최대 한도의 열쇠는 ‘소득(HF)’이 아닌 ‘안전한 집(HUG)’

버팀목 전세대출 최대 한도를 받고 싶지만 소득이 낮아 고민이라면, HF(소득 기준)가 아닌 HUG(주택 기준) 보증을 선택해야 합니다.

이는 나의 연봉이 얼마인지를 증명하는 게임이 아니라, 내가 얼마나 ‘안전하고 융자 없는’ 전셋집을 잘 찾았는지를 증명하는 게임입니다.

시간이 걸리더라도 부동산에 HUG 버팀목 대출이 가능한 집을 구해달라고 명확히 요구하여, 낮은 금리와 넉넉한 한도, 그리고 보증금 안전까지 모두 챙기시길 바랍니다.

(이 글은 2025년 11월을 기준으로 작성되었습니다.)

(보증기관별 세부 심사 기준 및 한도 배수는 개인의 신용도와 정책 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 은행 상담 시 본인에게 유리한 상품을 반드시 확인해야 합니다.)

(글쓴이: 대출마스터) 前 은행 대출 심사역, 전세자금대출 전문 컨설턴트